饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)存在利用房(fáng)源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用(yòng)客户个(gè)人(rén)信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担、侵害其合(hé)法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两(liǎng)部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内(nèi)容、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市(shì)场成(chéng)交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来(lái)说属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通过中介来完(wán)成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对(duì)称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门主要1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间监管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不(bù)低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的(de)原则实行分档定价。引(yǐn)导由交(jiāo)易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂1h等于多长时间怎么算，1h等于多少时间的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产经纪机构提供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服务，应当(dāng)分别(bié)明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费(fèi)前应当向交(jiāo)易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不按规(guī)定(dìng)明(míng)码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反(fǎn)垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则(zé)实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经(jīng)纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同(tóng)时，由于二(èr)手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对(duì)交易(yì)产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服(fú)务行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的(de)情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由购房(fáng)者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利(lì)用其(qí)支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这(zhè)部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁(jià)给购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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