近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高(gāo)比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市(shì)场价(jià)格(gé)变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。大清道光元年是哪一年，道光元年是哪一年到哪一年>

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从投资(zī)角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现了(le)这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定(dìng)程度(dù)上影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格(gé)波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘(pán)指导(dǎo)价(jià)做调减(jiǎn)处理，调(diào)减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资人在基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的(de)情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常(cháng)具备更高(gāo)的(de)分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是(shì)指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独(dú)立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部(bù)收益率的高低(dī)，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底层资产的经(jīng)营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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