5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.5620G等于多少GB 20GB流量够用一天吗％升(shēng)至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华(huá)发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对(duì)于房地(dì)产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股(gǔ)从排位上看均(j20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗ūn)有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一(yī)二线城市(shì)好于三四线城市。而映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房(fáng)地(dì)产等(děng)几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑(jí)是供给侧发生了(le)更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑存(cún)量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了(le)，但不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰(qià)好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上实(shí)发(fā)展，五一假期(qī)归来(lái)后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足。从第一(yī)季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更(gèng)为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅(fú)降温，优质土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额/销售金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的(de)浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司(sī)，现(xiàn)阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进(jìn)入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益(yì)于行(xíng)业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表示：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资(zī)成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度(dù)的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìn20G等于多少GB 20GB流量够用一天吗g)性。其(qí)实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数(shù)城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去(qù)库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报(bào)冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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