一(yī)线(xiàn)城市(shì)，也不端着了(le)。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消息在房产圈刷(shuā)屏(píng)了。

　　这条消(xiāo)息为什(shén)么这(zhè)么(me)重要(yào)？首(shǒu)先二(èr)手房(fáng)指导价被(bèi)称为“核弹级”政策(cè)，其次(cì)深圳几乎是最(zuì)后一(yī)个还在“认真”实施这条政策(cè)的城市，最后(hòu)深圳是房(fáng)价前三的(de)核心(xīn)城市。所(suǒ)以，深圳的(de)一举一动都具有风(fēng)向标(biāo)意义。

　　有分析人士指(zhǐ)出，深圳(zhèn)二(èr)手(shǒu)房指(zhǐ)导价如果取消，首先有利于深(shēn)圳(zhèn)二手房(fáng)回暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市(shì)总体回暖，最后深(shēn)圳楼市(shì)回暖有利于全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效(xiào)应”。

　　1

　　“核弹调控”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯(fēng)传“二手房指导(dǎo)价”正(zhèng)式结(jié)束。传言称：二手房(fáng)贷款不(bù)按官方(fāng)参考(kǎo)价（指导价），银行核(hé)定(dìng)房(fáng)价以(yǐ)网签(qiān)备案价和评估(gū)价(jià)孰(shú)低为(wèi)准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目前没有看到(dào)官(guān)方文件。据证券(quàn)时报21日(rì)消息，目(mù)前深(shēn)圳(zhèn)多(duō)家大行表(biǎo)示“尚未(wèi)接(jiē)到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按参考价办理按(àn)揭”。所以还需(xū)要持续的(de)关注。

　　易居研究(jiū)院研究总监严跃(yuè)进认为(wèi)，本次政策(cè)大概(gài)率为真(zhēn)，更(gèng)多体现为银行贷款等领域按(àn)照新的规则(zé)进行，但不会出(chū)台正式文件(jiàn)。

　　有时(shí)候，有些(xiē)事情，是(shì)不用发文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横(héng)空出(chū)世。当时，深圳一口(kǒu)气公布(bù)了全(quán)市3595个小区的参考(kǎo)价(jià)，很(hěn)多南山、福(fú)田、宝安中心区的高(gāo)价盘(pán)，直接按照当时的市场价打了(le)5折、6折(zhé)来“指导”，银行(xíng)只能(néng)按照指导价来(lái)计算首付、发放(fàng)贷款。

　　当(dāng)时(shí)大家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两(liǎng)年的痛苦，才深知(zhī)为(wèi)啥(shá)叫做(zuò)——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万(wàn)的(de)房子，如果(guǒ)不“指导”，可以(yǐ)首付(fù)3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万(wàn)，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要(yào)全款支(zhī)付的部分，实际(jì)首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成(chéng)了（多给210万首付(fù)）。这直接让大(dà)批(pī)量买家(jiā)，失去了(le)购房能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行(xíng)二手房参(cān)考(kǎo)价以后，东(dōng)莞、宁(níng)波(bō)、成都、三亚、西(xī)安、合肥、广(guǎng)州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也确实(shí)证明了，这(zhè)条政策(cè)的“核弹”级(jí)别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安(ān)居客的统计，实施二(èr)手房指导价(jià)的(de)10个城(chéng)市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月数据为例(lì)，全国70个大中城市(shì)房价只有6个同比(bǐ)上涨，其他(tā)的(de)泥沙俱(jù)下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代(dài)价

　　据深圳乐有家研(yán)究中(zhōng)心数据显示：成交量(liàng)上(shàng)，二(èr)手房指导价出台(tái)当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续(xù)腰斩，成交量同(tóng)比下滑47％，全年成(chéng)交(jiāo)量仅2.2万套，创近二(èr)十年(nián)最低记录，相较2020市场高(gāo)峰缩水(shuǐ)近(jìn)八(bā)成(chéng)。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手房指(zhǐ)导价发布当(dāng)月相(xiāng)比，如今二手(shǒu)房挂牌(pái)价低于及接近参(cān)考价的(de)房源占比(bǐ)大幅增加(jiā)。2023年一季(jì)度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房成(chéng)交TOP10小区中(zhōng)，过半成交价低(dī)于参考价。

　　只有真(zhēn)实经历(lì)其中的人，才能(néng)深切的(de)感知其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的新闻不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了2套华润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万(wàn)破产(chǎn)。据媒体推测，如果案例属实，买家的实际购(gòu)房成本(běn)高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加(jiā)这三年(nián)的(de)房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳一大(dà)批(pī)人这(zhè)两年感受(shòu)到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下多年新低(dī)，学区(qū)房神话不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客(kè)挥泪(lèi)斩仓(cāng)....

　　在稳楼(lóu)市的基调下，2022年以(yǐ)来，实施了(le)二手房指导价(jià)的城市陆陆(lù)续续低调(diào)退(tuì)出，目前(qián)只有深(shēn)圳还是最后(hòu)的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最(zuì)近一线(xiàn)城市也不端着(zhe)了。

　　近日(rì)，北京在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购(gòu)房(fáng)支持政(zhèng)策。上海也考虑予以(yǐ)多(duō)孩(hái)家庭(tíng)在(zài)新房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从(cóng)最新(xīn)公布的(de)3月份70个大中城市商品(pǐn)住宅销售价格(gé)变动情况来看，广州、深圳的新(xīn)房、二手(shǒu)房价格仍然是同比(bǐ)去(qù)年依然是下(xià)降的。

　　北京(jīng)、上海已(yǐ)经同比(bǐ)增长(zhǎng)了，其他二(èr)线城市如杭州(zhōu)、成都、南京、合司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文肥等城市价(jià)格都(dōu)是同比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急吗？

　　事实上，上面(miàn)可能更急。3月份，两部门联合发文(wén)，全面推(tuī)动二手房“带(dài)押(yā)过户”全(quán)国(guó)实施，这是一条(tiáo)被广泛好评的(de)新(xīn)政。对(duì)于激活(huó)二手房(fáng)交易，具(jù)有定海神(shén)针(zhēn)般的作用。

　　住建部部(bù)长(zhǎng)倪(ní)虹(hóng)近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑业、房(fáng)地产企业要发挥国(guó)民经济“顶梁(liáng)柱”“压(yā)舱石”作用(yòng)。回归到常(cháng)识，从字面(miàn)理解一下这两个(gè)词(cí)，意思(sī)就是——顶(dǐng)梁柱如果不行了，上面不就塌了嘛？压舱石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许(xǔ)，今年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还有一大波正在路上(shàng)...

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